철거 공사 중인 서울 강동구 둔촌주공 아파트. 이 아파트는 올림픽파크포레온으로 재건축됐다. /조선DB 정부가 초고가 주택 등에 대한 보유세를 강화하기로 하면서 자산가들이 재건축·재개발 입주권으로 눈을 돌리고 있다. 기존 아파트가 철거되면 새 아파트가 완공될 때까지 주택분 재산세와 종합부동산세 부담을 줄일 수 있기 때문이다. 시가 30억원 상당의 아파트를 기준으로 추산한 결과, 멸실 여부에 따라 2년간 보유세가 2200만원 넘게 차이 나는 것으로 나타났다. 17일 조선비즈는 멸실 입주권의 절세 효과를 알아보기 위해 박담 하나은행 리빙트러스트컨설팅부 상속증여팀 세무전문위원에게 시뮬레이션을 의뢰했다. 65세인 비거주 1세대 1주택자가 시가 30억원 상당의 아파트를 10년간 보유한 경우를 가정했다. 멸실 이후 세금은 지난달 30억1000만원에 거래된 서울 영등포구 여의도동 시범아파트 전용면적 79.24㎡의 대지지분 등을 적용해 계산했다. 아파트가 멸실되지 않고 주택으로 남아 있다면 2027년에는 종부세 768만원과 지방교육세를 포함한 재산세 572만원 등 총 1340만원을 내야 하는 것으로 추산됐다. 2028년 예상 보유세는 종부세 1188만원과 재산세 572만원을 합친 1760만원이다 10원 야마토게임 . 2년간 보유세는 총 3100만원이다. 반면 2027년 과세기준일인 6월 1일 전에 아파트가 멸실돼 입주권만 남는다면 연간 토지분 재산세 등 지방세는 438만원으로 추산됐다. 2년간 876만원으로, 건물이 남아 있을 때보다 2224만원 적다. 그래픽=정서희 실제 강남권에서는 멸실됐거나 철거를 앞둔 아파트 입주권을 찾는 문의가 늘고 있다. 서울 강남 등에서 자산가를 대상으로 절세 강의를 하는 박모씨는 이달 초 정부의 세법 개정안이 공개된 이후 입주권 투자 상담이 증가했다고 전했다. 박씨는 “보유세가 크게 오를 것으로 예상되는 고가 주택 보유자들이 세 부담을 줄일 방법을 찾고 있다”며 “특히 건물이 이미 철거됐거나 과세기준일 전에 멸실될 가능성이 큰 아파트 입주권에 대한 관심이 높다”고 말했다. 입주권은 재개발·재건축 조합원이 정비사업을 마친 뒤 새 아파트를 받을 수 있는 권리다. 세법상 관리처분계획 인가를 받으면 종전 주택은 조합원 입주권으로 전환된다. 멸실 입주권의 보유세가 줄어드는 것은 건물이 철거된 뒤 과세 대상이 주택에서 토지로 바뀌기 때문이다. 모바일 바다이야기 공략법 정비사업 현장에서는 기존 건물을 철거한 뒤 조합이 관할 관청에 철거 사실을 신고하고 건축물대장 말소와 멸실등기 절차를 밟는다. 매년 6월 1일 전에 건물이 사실상 철거·멸실된 것으로 인정되면 해당 부동산은 주택분 재산세와 종부세 대상에서 제외된다. 정비사업에 제공된 토지가 분리과세 대상으로 인정되면 토지분 재산세만 내고 토지분 종부세는 부과되지 않는다. 정원준 한화생명금융서비스 세무사는 “과세기준일 전에 사실상 철거·멸실된 것으로 인정되면 그해 재산세와 종부세에 반영된다”며 “실제 철거 시。이 불분명하면 건축물대장 등 공부상 멸실일을 기준으로 판단할 수 있다”고 설명했다. 입주권을 사고 싶어도 거래할 수 있는 물건은 제한적이다. 서울 등 투기과열지구에서는 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지된다. 매도인이 1세대 1주택자로 해당 주택을 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주했거나 상속·이혼 등 법령에서 정한 사유가 있어야 예외적으로 거래할 수 있다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “세 부담이 커지면 시장 참여자들이 이를 줄일 수 있는 투자처를 찾는 것은 자연스러운 현상”이라며 “멸실 입주권에 대한 관심은 보유세 강화에 따른 풍선효과로 볼 수 있다”고 말했다. lank">모바일